01
Kaj je predmet vpisa?
Najpogosteje lastninska pravica, hipoteka, služnost, zaznamba ali drugo zakonsko določeno pravno dejstvo.
PRAVNA DRŽAVA · PRAVNI POSTOPKI · ZEMLJIŠKA KNJIGA
Zemljiškoknjižni postopek
Posodobljeno:
Pri nepremičnini ni dovolj, kaj ste se dogovorili: pomembno je tudi, kaj je vpisano.
Zemljiškoknjižni postopek je postopek, v katerem sodišče odloča o vpisu pravic in pravnih dejstev v zemljiško knjigo.
Predlog, listine in vrstni red odločajo o tem, ali je vpis dovoljen. Plomba pokaže, da postopek teče, ne pa še, da je bil vpis dovoljen.
»Kaj se vpisuje, na podlagi katere listine in v katerem vrstnem redu?«OSNOVNA ORIENTACIJA V ZEMLJIŠKOKNJIŽNEM POSTOPKU
02
Ali je listina primerna?
Za vpis morajo biti izpolnjeni zakonski pogoji; pogosto je odločilno zemljiškoknjižno dovolilo.
03
Kaj pomeni plomba?
Označuje vložen predlog oziroma začetek postopka, ne pa uspešnega končnega vpisa.
I javna evidenca
Čemu služi zemljiška knjiga
Zemljiška knjiga je javna knjiga o stvarnih pravicah na nepremičninah in drugih pravnih dejstvih, za katera zakon določa vpis. Pri nepremičninskih poslih je zato pomembno razlikovati med pogodbo ali drugim pravnim naslovom in vpisom v zemljiško knjigo.
Vpis lahko zadeva lastninsko pravico, hipoteko, služnost, stavbno pravico, zaznambo spora, prepoved odtujitve in obremenitve ali drugo pravico oziroma dejstvo, za katero zakon določa zemljiškoknjižni vpis.
Javna knjiga ne pomeni, da zadošča samo pogled nanjo.
Za pravilno razumevanje je treba preveriti tudi plombe, podlage za vpise in podatke o konkretni nepremičnini.
Za pravilno razumevanje je treba preveriti tudi plombe, podlage za vpise in podatke o konkretni nepremičnini.
II listine
Pravni naslov in zemljiškoknjižno dovolilo
Za vknjižbo je potrebna zakonsko primerna listina. Pri pogodbenem prenosu lastninske pravice je pomembno zemljiškoknjižno dovolilo: izjava osebe, katere pravica se prenaša, da dovoljuje vpis v korist določene osebe.
Pogodba ali drug pravni naslov
Pojasnjuje, zakaj naj bi pravica nastala, se prenesla, spremenila ali prenehala.
Listina za vpis
Mora izpolnjevati posebne pogoje, da lahko zemljiškoknjižno sodišče dovoli predlagani vpis.
V konkretnem primeru so lahko potrebne tudi druge listine, potrdila, soglasja ali dokazi o izpolnitvi obveznosti po posebnih predpisih. Ne domnevajte, da bo vsaka podpisana pogodba že sama po sebi dovolj za vpis.
III začetek
Predlog za vpis
Postopek se začne na predlog ali v primerih, ki jih določa zakon, po uradni dolžnosti. Predlog mora dovolj določno opredeliti nepremičnino, vrsto in vsebino zahtevanega vpisa ter listine, na katerih temelji.
V zemljiški knjigi se uporablja elektronsko poslovanje. Način vložitve in osebe, ki lahko vložijo posamezno vrsto predloga, so določeni s predpisi in sistemom e-Sodstvo; pri pravnih poslih z nepremičninami pogosto sodeluje notar ali drug upravičeni strokovnjak.
Pred vložitvijo
Preverite tri stvari
Identifikacijski znak nepremičnine, osebo, v korist ali breme katere se predlaga vpis, ter listino, ki vpis utemeljuje.
IV vrstni red
Plomba in vrstni red
Ob vpisu zemljiškoknjižne zadeve se v zemljiški knjigi pojavi plomba. Ta javno označuje, da je bil vložen zemljiškoknjižni predlog oziroma da je bil uveden postopek po uradni dolžnosti.
Plomba ni potrdilo, da je vpis dovoljen. Pomeni, da sodišče o zadevi še odloča oziroma da postopek še ni dokončno zaključen. Vrstni red je pomemben, ker se vpisi presojajo glede na stanje zemljiške knjige in čas začetka postopka.
1
Predlog je vložen
Zadeva dobi opravilno številko in v zemljiški knjigi se zazna plomba.
Zadeva dobi opravilno številko in v zemljiški knjigi se zazna plomba.
2
Sodišče preveri pogoje
Odloča na podlagi predloga, listin in zemljiškoknjižnega stanja.
Odloča na podlagi predloga, listin in zemljiškoknjižnega stanja.
3
Sklep in končni vpis
Sodišče vpis dovoli, zavrne, zavrže ali odloči, da se vpis ne opravi; odločitvi lahko sledijo pravna sredstva.
Sodišče vpis dovoli, zavrne, zavrže ali odloči, da se vpis ne opravi; odločitvi lahko sledijo pravna sredstva.
V odločanje
O čem odloča zemljiškoknjižno sodišče
Zemljiškoknjižno sodišče ne rešuje celotnega pogodbenega spora med strankama. Preverja, ali so za zahtevani vpis izpolnjeni zakonski pogoji, zlasti ali ga je vložila upravičena oseba, ali so predložene ustrezne listine in ali iz zemljiške knjige ne izhaja ovira za vpis.
Če je med strankami spor o pogodbi, lastništvu ali drugem temeljnem vprašanju, je lahko za njegovo rešitev potreben drug postopek. Zemljiškoknjižni postopek ne nadomesti pravde samo zato, ker se spor nanaša na nepremičnino.
VI sklep in pravno varstvo
Sklep o vpisu in kaj po njem
Sodišče o predlogu praviloma odloči s sklepom. Preberite izrek, obrazložitev in pravni pouk: iz njih je razvidno, ali je bil vpis dovoljen, ali je bila vloga zavržena oziroma zavrnjena in ali je mogoče uporabiti pravno sredstvo.
Ne zamenjajte plombe z vpisom
Plomba označuje začetek postopka; o uspehu predloga govori sklep in opravljeni vpis.
Preverite podlago
Pri vpisu so odločilne listine, ne le dogovor med strankami.
Upoštevajte pravni pouk
Rok in dopustno pravno sredstvo sta odvisna od prejete odločitve.
Strokovni pregled: 18. september 2026